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浅议建筑物区分所有权

作者:张伟  发布时间:2012-09-29 14:38:40


   (一)建筑物区分所有权概念内涵

  建筑物区分所有权是随着社会经济发展以及建筑物区分所有现象越来越普遍的社会现实而产生的一种物权形态。关于建筑物区分所有权的名称,各国立法的表述不尽相同。德国称为“住宅所有权”;法国1965年颁布的法律称为“住宅分层所有权”;瑞士称之为“楼层所有权”;美国一般称“公寓所有权”;日本称为“建筑物区分所有权”;我国大陆一般也成“建筑物区分所有权”;我国2007年《物权法》则称为“业主的建筑物区分所有权”。

  对于建筑物区分所有权的内涵,学界有不同的观点:

  一元说。一元说依主张的内容不同分为“共有权说”和“专有权”说。共有权说认为建筑物区分所有权是区分所有人对建筑物的按份共有权,实质上建筑物区分所有权是共有的一种特殊形态。《瑞士民法典》就是采纳该学说。专有权说认为建筑物区分所有权是区分所有人对专有部分享有的所有权。我国台湾学者史尚宽持此种观点。无论是共有权说还是专有权说都不完善。共有权说将建筑物区分所有权视为共有的一种特殊形式。在共有关系中是数人对一个财产拥有一个所有权,即使是按份共有,各共有人也是按其份额对共有物享有权利和承担义务,而不是单独对物享有所有权。建筑物区分所有权是存在于一栋建筑物中的数人享有的数个所有权。每个建筑物区分所有权人享有的都是一个独立的所有权。专有权说仅涉及权利人对专有部分享有占有、使用、收益以及处分的排他权利。对于专有部分以外的其他部分没有涉及,这样不利于共有部分的使用和管理,也不利于现实纠纷的解决。

  二元说,该种学说是学者对一元说的批判继承。二元说认为“建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物专有部分的所有权与共用部分共用权相结合的权利。”此种学说得到了我国大陆学者高富平、王利明以及台湾学者郑玉波的赞同。1965法国的《住宅分层所有权法》以及台湾民法均采用二元说。此种学说较之一元说内容丰富了许多。但是在现代社会生活中,随着各式小区的出现,小区内公用基础设施的维护和管理成了各建筑物区分所有权人一项重要的权利和义务。二元说已经不适应现代人们的生活需求了。

  享益部分说,“该说否定二元说之区分专有部分和共用部分的做法,径将二者合并,称为“享益部分”。以该“享益部分”为标的而成立的不动产权利,即为区分所有权。”也就是说区分所有人对区分建筑物“享益部分”享有的权利就是建筑物区分所有权。

  三元说,这种学说德国学者最早倡导,我国学者陈华彬大力推崇三元说。他认为“建筑物区分所有权,指由区分所有专有部分的所有权,共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权构成的特别所有权。”我国台湾学者王泽鉴也认为,“建筑物区分所有权涉及到物权上的权利义务和区分所有权人所组成的团体,二者构成不可分离的一体,因而建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权和成员权三个因素结合组成。”三元说是比较科学的,它涵盖了建筑物区分所有权里各种法律关系,全面、完整地揭示了建筑物区分所有权的内涵。

  我国现行《物权法》也采三元说。《物权法》第70条规定建筑物区分所有权就是“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即建筑物区分所有权是由专有权、共有权以及成员权相结合而构成的一种所有权。

  (二)建筑物区分所有权分类及特征

  1. 建筑物区分所有权分类

  按照建筑物区分所有权人享有的专有部分的形成方式来划分,理论上将建筑物区分所有权分为以下几种类型:①纵切型建筑物区分所有权。一栋建筑物纵向的分为几个相互独立的部分,在实践中一般指双并式或连栋式建筑物。②横切型建筑物区分所有权。指横向的或水平将一栋建筑物分为若干独立的部分。③混合型建筑物区分所有权。系指上下纵割、水平横切,区分为独立部分,各部分分别归不同的主体所有。本案中原告与被告间就属于最为复杂的混合型建筑物区分所有权。

  2. 建筑物区分所有权特征

  建筑物区分所有权是一种与其他所有权相区别,有自己独特特征的物权。建筑物区分所有权有以下一些特征:

  ①主体身份的多重性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权以及成员权相结合而形成的。建筑物区分所有人则是集专有权人、共有权人以及管理成员的身份于一身的主体。

  ②内容的复合性。建筑物区分所有权包含专有权、共有权以及成员权三个要素。建筑物所有人有基于专有部分、共有部分以及管理成员权而产生不同的权利义务,而且三种权利义务之间常常相互交错。

  ③一体性。建筑物区分所有权的三要素不是相互分离的,而是统一为一个整体,不可分离。对建筑物区分所有权进行转让、抵押、继承时三种权利是一同转移的。不能保留一部分,转移一部分,或者是将二者转移给不同的人。

  ④专有权的主导性。专有权是建筑物区分所有人享有共有权以及成员权的前提。取得专有部分的所有权也就是取得了建筑物区分所有权,当然也就享有共有权和成员权。在对建筑物区分所有权进行处分时,实质是对专有部分的处分。专有权转移时共有权和成员权随之转移,而且在不动产登记时,只需对专有部分进行登记。建筑物区分所有人依其专有部而享有相应的共有权以及成员权,而且在一定时候行使成员权时,专有部分的大小也决定了成员权的权利义务大小。

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