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原告白某诉被告高某、第三人周某房屋买卖合同纠纷案

作者:苗亚东  发布时间:2013-06-21 09:47:25


    关键词:合同效力、善意取得、物权变动

    裁判要点:

    1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。对诉请法院确认合同无效的案件,同时应当审查其是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,只有明确符合规定,才应予以确认。

    2.在出卖人无处分权的情况下,受让人以善意取得作为抗辩理由的,应当满足《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定之情形:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。只有三项要件同时具备,才能认定受让人善意取得的理由成立。

    相关法条:

    1.《中华人民共和国合同法》第五十二条;《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条;

    2.《中华人民共和国物权法》第一百零六条;

    案件索引:

    一审:陕西省清涧县人民法院(2012)清民初字第00011号民事判决书(2012年4月11日)

    二审:陕西省榆林市中级人民法院(2012)榆中法民一终字第00156号民事判决书(2012年10月15日)

    基本案情:

    原告白某诉称,2010年元月,被告高某在原告不知情的情况下,将属于原告个人的两孔窑洞及两间半平房以168000余元的价格出卖于第三人周某。2010年2月,原告在得知实情后,多次向被告高某、第三人周某提出该买卖合同无效,但第三人周某强行入住。

    原告诉至法院,请求判决被告与第三人的房屋买卖合同无效。

    被告高某辩称:原告居住的两孔窑洞和被告名下的两孔窑洞都是公房私改时由大女儿也就是被告之妻购买的,院内两间半平房也是被告出钱修建的,故该合同有效。

    第三人周某陈述: 2009年12月19日,与被告高某以160000元的价格购买了由被告居住的两孔窑和两间平房,依法交纳契税,办理了国有土地使用权和房屋所有权登记,通过合法手段取得房屋所有权,故对诉争窑房具有所有权。

法院经审理查明:从1995年7月份起,被告高某及其妻白某就与原告白某一块居住生活。2001年春,被告高某出资在院内修建平房两间。2002年1月17日,水保站进行住房制度改革时,由被告高某出面向水保站交纳了购窑款人民币19402.40元。2009年12月19日,被告夫妻协商将现居窑房以人民币160000元的价格卖与第三人周某,周某分别于2011年5月31日和2011年7月15日办理了国有土地使用权证和房屋所有权证登记手续。

    2011年9月26日,原告白某诉请法院判决被告高某与第三人周某买卖合同无效。

    裁判结果:

    陕西省清涧县人民法院于2012年4月11日作出第00011号民事判决书,判决驳回原告白某的诉讼请求。宣判后,白某提出上诉,陕西省榆林市中级人民法院于2012年10月15日作出第00156号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

    裁判理由:

    法院生效判决认为:第三人周某在与被上诉人高某签订房屋买卖合同时,诉争房屋由被上诉人夫妻长期居住管理多年,第三人在购买时完全有理由相信被上诉人是诉争房屋的产权所有人,且被上诉人高某与第三人周某签订房屋买卖合同后,第三人支付了相应的对价,上诉人将诉争房屋已实际交付于第三人周某占有使用并办理了国有土地使用权证和房屋所有权证,故第三人周某善意取得,该合同为双方当事人真是意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。原审判决并无不当。据此,判决驳回上诉,维持原判。

    案例注解:

    从本案的审理来看,主要涉及到合同效力和善意取得这两个法律概念。

    《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。从本案来看并不存在合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案中该合同为双方当事人真实意思表示,是有效存在的,故法院对原告诉请判决合同无效的请求不应予以支持。

    《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。本案第三人周某符合善意取得构成要件,即善意受让房屋,支付合理价款,并依法办理了土地使用权证和房屋所有权证,不动产物权变动以登记生效为原则,周某通过房屋变更登记取得所有权。同时,物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立,即不因买卖合同无效而无效。因此。为了维护市场经济秩序的有效运行,保障交易安全,法院应当支持第三人周某具有房屋所有权。

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